商业地产公寓楼将死,边沿技术创新永安?插图

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文|储波@互联网武林主编

10月7日,商业地产公寓楼品牌青客公寓楼正式向美国债券交易委员会提交首次公开股票发行(IPO)文件,方案在纽约债券交易所挂牌上市,预计融资一亿多美元。假如一切如愿以偿,青客公寓楼将成为商业地产公寓楼海外挂牌上市股。

而在9月份,外皮公寓楼被爆方案快于今年赴美国挂牌上市,定增金额为6-7万美元;这家颈部民营企业随心所欲也传出2020年赴美国挂牌上市的消息,可能会筹措5-10万美元。

颈部公司纷纷走向IPO之路,从此商业地产公寓楼金融行业在房租贷、二氧化硫房的舆论气氛下迈入了金融行业的新征途。

商业地产公寓楼作为承租分销商的一个重要经济体,从经济学的角度观察,其本质是基于销售业务链各环节上的优势潜能,在源代码资本直言,是因为其构建了一条自己的内部供不应求抛物线:物流配送潜能使ECB的外部供不应求抛物线向上移位;拆解处置潜能使其向上填充;养护潜能又使其沿天数线向右移位;这才腾出了承租初步设计的空间(价格vs天数)。

因此,承租其本质上赚的是工作效率的钱,房租是沃苏什卡供不应求抛物线之间的跨天数套利策略。

商业地产公寓楼将死,边沿技术创新永安?插图1

商业地产公寓楼要想实现自给,提升工作效率是生产成本关键,但现阶段直言,商业地产公寓楼是一项前期资本金投入资本金巨大、回报周期较长的亏本销售业务。现阶段商品住宅的房租收益率多于2%至3%,假如单靠商品住宅承租,商业地产公寓楼不可能建立起商业模式。

招股显示,青客公寓楼从2017年的5.22亿快速增长到2018年的8.89亿,同比快速增长70.3%;截至2019年6月30日的前9个月,销售收入为8.98亿。但是,在2017年、2018年,青客的扭亏为盈分别达2.45亿和4.98亿。

克雷姆斯兰县证券的一份商业地产公寓楼金融行业分析报告指出,55%的拿房生产成本占比和65%的承租率是商业地产公寓楼金融行业盈利临界值。但据深入调研,很多公寓楼民营企业的拿房生产成本加上家装生产成本已经占到了80%。

像马云所说,商业地产公寓楼多于1%的投资回报率,考虑到资本金生产成本,想赚钱很难。居民TNUMBERETDATE而言,一线城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而商业地产公寓楼的生产成本呢?除了拿房生产成本外,还包括家装折旧、人员生产成本、信用卡销售业务生产成本、营业税等。

算一笔账,一个民营企业化运作的商业地产公寓楼商,假设从物业公司处承租的生产成本0.8万/月,家装折旧0.1万/月(保守估计资本金投入6万,5年折旧)、运营服务费0.03万/月、信用卡销售业务生产成本0.01万/月(假设信用卡销售业务生产成本0.1万元,租期12个月)、税费0.04万(5%),再加上利息费用、总部费用等。因此,假如商业地产公寓楼运营商的加价低于30%,基本不赚钱,现阶段来看,加价近乎3成,租户接受程度极低。

商业地产公寓楼作为典型的承租模式,很难利用沃苏什卡供不应求抛物线之间的跨天数套利策略,也是说商业地产公寓楼的商业模式很难走通,自给近乎不可能,那么商业地产公寓楼如火如荼其价值几何,未来又将走向何处?

商业地产公寓楼的黄金管道效应:金融场景、市值需求、政策导向

商业地产公寓楼本身不是一门好生意,很难自负盈亏,但是商业地产公寓楼却可以带来很多好生意,是一条黄金管道。衣食住行领域,经过互联网的赋能,因其消费的高频性,诞生出来很多巨头,租房作为用户生活方式的载体,本身也有其巨大的挖掘潜力。具体而言,消费分期、资本市场估值需求等多个领域,商业地产公寓楼都能发挥出来巨大价值。

1 金融价值:分期场景

如何让传统的线下场景也能实现互联网金融的灵活便捷成为各大互联网金融扩大市场的新机遇,各大平台都铆足了劲地把金融铺展到日常生活中的各个金融行业,更深层次的了解用户需求,引导市场进行转变,为客户提供更加个性、垂直、细分的场景金融服务,塑造金融科技新生态,打造更有市场竞争力的创新理财平台和融资物流配送。

*短频快消费场景,典型的是衣、食板块。

衣、食均为小额高频场景,金额小,贷款的必要性也低,支付属性强于分期属性。这部分场景,只能通过先支付、后账单分期的方式来做,市场蛋糕基本被信用卡和少数带有免息期的支付工具组合(支付宝&花呗、苏宁支付&任性付等)等占据。

* 低频高金额消费场景,典型的是住、行板块。

在行这一领域,汽车分期付款武林诞生出不少独角兽甚至挂牌上市公司,做的比较好的如美利金融,瓜子、优信等二手车平台。我们以优信挂牌上市时候公布的招股来看,在新的2018季度中,2C贷款收入占比再次达到55%的历史高值。同样是2C收入,优信的2C贷款收入也一直大于2C交易收入,一直在300%~500%之间波动。

说白了,与其说优信是二手车公司,不如说是金融公司更为允妥。像BAT,表面上是搜索公司、社交公司、电商公司,其本质上都是广告公司。

互联网金融行业简洁的模型,其实是流量获取->分发->变现。

衣食住行作为高频次消费场景,衣、食诞生出蚂蚁金服这样的巨头,行的领域诞生出优信、瓜子、美利金融等等独角兽民营企业,住的领域同样不可小觑。

商业地产公寓楼在分期消费场景中的想象空间极大,遵循流量获取、分发、变现模式,靠补贴烧钱获取的流量,引导到金融场景,很可能诞生出一批优信。但现阶段租房中介、商业地产公寓楼商、与消费信贷机构纷纷涉足其中,引发资本金池和错配问题反倒成了商业地产公寓楼倒闭,陷入舆论漩涡的。

2 市赢

从A股对资产类公司的估值来看,呈现出周期<非周期<周期+非周期,重资产<轻资产<轻重结合的特征。典型的轻重资产结合、周期非周期销售业务结合的公司中国国贸拥有资产类公司高的估值,PS 9倍,PE 32倍。

商业地产公寓楼领域是一个能够完美组合周期与非周期销售业务的金融行业板块,轻重结合的资产运作模式将极大地改变现阶段地产板块的估值体系,成新的高市值龙头出现。

地产金融行业失强周期金融行业,靠拿地、囤积、售卖,但是有储备期与销售区,储备期拿地多,销售少,财报不好看,这时非周期销售业务,常规的有物业服务,如今商业地产公寓楼项目也可以为其弥补财报缺陷。这像电影金融行业一样,波动大,以开心麻花为例,一年有一两部爆款,母公司能冲刺IPO,可是一旦没有新品挂牌上市或者新品表现不佳,整体财报数据难堪,需要靠线下话剧来支撑。

另外一个是,商业地产公寓楼不像物业,物业是典型的互补品产品,是配套设施,想象空间有限,商业地产公寓楼商业模式是典型的互联网打法,像马云,前几年投资做共享办公领域,传统领域发展受阻,前两年互联网发展趋势良好,为了赶上这波浪潮,当然是选择离主业近的领域探索。

3 政策红利效应。

虽说民以食为天,但是特殊国情之下,衣食住行领域,住反倒成了大家的心头肉,住不仅是个人问题,也是社会稳定的重要因素,因此,做好了商业地产公寓楼,也是替政府分忧。当然,国家提倡的方向往往也是财政补贴的大方向。

近日,财政部官网发布《关于公共承租住房税收优惠政策的公告》(以下简称《公告》),对公共承租住房(以下简称公租房)的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、营业税等;有效期2年。

商业地产公寓楼的未来:腰部品牌向相关产业链进化

金融本来是商业地产公寓楼优质的发展方向,怎奈囿于客观现实未能变现,那么对于商业地产公寓楼来讲,未来又该如何演化?

一位投资人曾在接受媒体采访时表示,这个金融行业能否做大并获得盈利主要取决于三个指标:品牌(知名度及运营)、市场规模、空置率(运营),参照西方商业地产公寓楼发展史,其市场初期拼的都是口碑和规模。这个金融行业以后多于颈部玩家和小玩家能活下来,两级分化严重。小玩家生产成本低,利润空间大,颈部玩家线下运营重、生产成本高、盈利空间小。

商业地产公寓楼艰难的变现路,决定了靠房租的方式很难实现自负盈亏,像共享单车一样,运营生产成本过于高,多于颈部跟尾部能够存活,呈哑铃式格局,这决定了很多平台的发展方向应该抛物线救国,做商业地产公寓楼掘金路上的送水人。

平台商向运营商转变:SaaS级服务系统

商业地产公寓楼金融行业有两个主体:运营商和平台商。运营商是上述定义中的持有房源的公寓楼运营公司,例如常见的随心所欲公寓楼、外皮公寓楼、魔方公寓楼等等;而平台商自身并不持有房源,它只负责开发公寓楼SaaS系统,提供给公寓楼运营公司使用,帮助他们提高管理房源的工作效率,例如蘑菇伙伴、寓小二、水滴管家等。

传统的小型公寓楼和二房东们可以通过手账、Excel 等简单方式进行房源管理,但一旦规模化发展后,这些「土法」无法适应大量房源数据的更新和处理,且管理生产成本会指数级膨胀,更无法满足运营方对运营数据的实时统计。随心所欲花了800万做IT支持,才发展了20万的公寓楼量。整个金融行业已进入薄利多销的情况,拿房生产成本非常高,房租收入已成亏本。这种情况之下,公寓楼主及职业房东的盈利不仅仅只满足于赚取房租差,更希望通过系统和平台挖掘租客价值。如生活服务、金融服务、广告服务等。对租客线上缴费、线上签约等需求,公寓楼管理系统,也是SaaS系统迫在眉睫。

对SaaS厂商来说,未来的竞争在于提升服务潜能,解决客户真正的问题,如怎样才能帮助客户提升销售业务快速增长、降低运营生产成本,同时保证用户的数据安全,以及打通各接口来实现生态化、互联网化的战略升级等。

商业地产公寓楼作为住这一场景的重要载体,流量日益稀缺的当下,BAT都在不断试水。2016年11月,百度租房上线,并于17年3月与商业地产公寓楼SaaS管理系统寓小二达成深度合作,完成系统真实房源与百度租房流量入口的衔接。2015年,腾讯与金茂、正荣、华燕房盟、恒大合作,发展智慧社区,意图打造成国内大的互联网社区服务平台,上线布局企鹅智慧社区SaaS系统;阿里战略入股蘑菇租房,希望通过公寓楼SaaS + 流量切入市场,现阶段已在日活数亿的支付宝开通租房入口。

对于商业地产公寓楼来讲,以SaaS软件为基础,构建公寓楼物联网入口,将多品类、多品牌、多场景的终端设备深度植入并有效应用,建立起房间、租客和设备的对应关系。将租客、合同、账单、终端硬件等各类相关数据信息高度整合,以房间为单位统一管理。这样,我们需要的信息流、资本金流、人流三维数据便可以通过公寓楼SaaS软件获取。

从拥抱资本到拥抱产业链

颈部开发商逐步确立市场地位,掌握资源优势的同时,同时孕育出园林、家装、物业管理等服务商。不难推断,未来商业地产公寓楼从增量转存量的过程,必定会经历类似阶段,当大型品牌公寓楼夯实市场基础,也会予以家居服务商相应的市场机会。

*拥抱资本做自持,通过物业的增值获益;

*拥抱产业链将承租销售业务作为入口,通过产业链销售业务获取超额利润都是可行的方向。

而这两种商业模式需要的核心潜能是有差别的。拥抱资本端需要的核心潜能是资本运作潜能和对周期的深度理解潜能,拥抱产业链的模式则需要相当的平台管理和协同潜能。可以说无论哪种模式要做到成功都是有相当门槛的。

叠加前面我们对金融行业分散度的判断,商业地产这个金融行业要进入不难,但要做大并且持续盈利,以致持续高利润率地盈利是有相当难度的。未来在中国的市场中会走一条先拥抱产业链再拥抱资产的发展路径,在这个过程中不排除会出现同时拥有两端优势的民营企业出现,同时也会催生或者衍变分化出很多专注做单个领域的专业化的公司,例如家装、家政、搬家、金融等等。

因此,商业地产公寓楼的未来格局,只能是哑铃状格局,两头小能生存,一边是颈部民营企业,像随心所欲、外皮、青客等率先站位的民营企业,另一方面是长尾市场下的小的传统房东,腰部民营企业走向灭亡是早晚的事,与其在商业地产公寓楼赛道艰难掘金,不如送水,向相关产业链进化。

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作者 nasiapp

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